Verkoper blijft nog in de woning wonen na de overdracht: betaal jij dan meer overdrachtsbelasting?
Deel dit bericht
Een huis kopen in de huidige woningmarkt vraagt soms om flexibiliteit. Het komt steeds vaker voor dat een verkoper de woning al overdraagt, maar er nog tijdelijk blijft wonen. Bijvoorbeeld omdat een nieuwbouwwoning nog niet klaar is of een verbouwing uitloopt.
Wat betekent dat voor jouw overdrachtsbelasting? Kun je dan nog steeds gebruikmaken van het lage tarief van 2%? Of loop je het risico dat je ineens 8% betaalt? Wij leggen je precies uit hoe het zit, zodat jij weet waar je aan toe bent.
Wanneer betaal je 2% overdrachtsbelasting?
Koop je een woning om er zelf te gaan wonen? Dan betaal je meestal 2% overdrachtsbelasting. Soms geldt zelfs een startersvrijstelling.
Daarvoor moet je voldoen aan een paar voorwaarden:
- Je koopt de woning als particulier
- Je gaat er zelf wonen
- De woning wordt jouw hoofdverblijf
- Je verklaart dit in de notariële akte
Normaal gesproken trek je na de overdracht snel in de woning. Maar wat als de verkoper nog tijdelijk blijft?
Mag de verkoper na de overdracht in de woning blijven wonen?
Ja, dat mag. In de praktijk gebeurt dit steeds vaker. Bijvoorbeeld wanneer:
- De verkoper wacht op een nieuwbouwwoning
- Een verhuizing vertraging oploopt
- Een nieuwe woning nog verbouwd wordt
- Er tijdelijk geen andere woonruimte beschikbaar is
Als koper spreek je dan af dat de verkoper nog een periode in de woning mag blijven wonen na de overdracht.
Houd je recht op het 2%-tarief?
In veel gevallen: ja. De rechter heeft eind 2024 bevestigd dat tijdelijk voortgezet gebruik door de verkoper niet automatisch betekent dat je geen recht meer hebt op het lage tarief van 2%.
De belangrijkste voorwaarde blijft dat jij de intentie hebt om uiteindelijk zelf in de woning te gaan wonen. En dat is belangrijk, want in de wet staat geen vaste termijn waarbinnen je daadwerkelijk moet verhuizen. Hierdoor is er ruimte voor tijdelijke afspraken tussen koper en verkoper.
Zelfs in een situatie waarin de verkoper nog bijna twee jaar in de woning bleef wonen, mocht het 2%-tarief toegepast worden.
Wanneer ontstaat er wél risico op 8% overdrachtsbelasting?
Het wordt anders wanneer de situatie meer lijkt op verhuur of belegging. Dat risico ontstaat bijvoorbeeld wanneer:
- De verkoper een vergoeding betaalt om te blijven wonen
- Jij inkomsten ontvangt uit het gebruik van de woning
- Het niet duidelijk is dat jij er uiteindelijk zelf gaat wonen
De Belastingdienst kan dat zien als exploitatie van de woning in plaats van eigen bewoning. In dat geval kan het algemene tarief van 8% alsnog gelden. Daarom is het slim om afspraken goed vast te leggen en vooraf juridisch te laten beoordelen.
Let op: soms betaal je belasting over een hoger bedrag
Er speelt nog iets belangrijks. Wanneer jij toestaat dat de verkoper langer in de woning blijft wonen, lever jij als koper eigenlijk extra waarde in. Denk aan renteverlies of het tijdelijk niet kunnen gebruiken van jouw woning.
Daardoor kan de Belastingdienst vinden dat jouw totale tegenprestatie hoger is dan alleen de koopsom. En dat kan invloed hebben op het bedrag waarover overdrachtsbelasting wordt berekend. Juist daarom is het belangrijk om hier vooraf goed naar te kijken.
Wat doet Uniq Notariaat voor jou?
Bij Uniq Notariaat kijken we verder dan alleen de handtekening onder de akte.
We denken met je mee over:
- Het juiste tarief overdrachtsbelasting
- Slimme afspraken tussen koper en verkoper
- Fiscale risico’s
- De juridische vastlegging van voortgezet gebruik
- Jouw situatie en toekomstplannen
Zo voorkom je verrassingen achteraf en haal je meer uit jouw juridische keuzes.